Valoración de inmuebles en la aplicación de los tributos

El valor fiscal de un inmueble es un dato esencial en el sector inmobiliario, tanto para vendedores como para compradores e incluso terceros involucrados. Determinarlo correctamente es fundamental para evitar sorpresas, como sanciones o ajustes fiscales a posteriori.

El valor fiscal se utiliza para calcular varios impuestos relacionados con la transmisión de propiedades. Por ejemplo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de viviendas de segunda mano, utilizando el valor fiscal como base mínima. También se aplica en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Diferencia entre valor de mercado, valor fiscal y valor catastral

El valor de mercado, el valor fiscal y el valor catastral son conceptos distintos que tienen aplicaciones específicas y es importante que entiendas sus diferencias:

1) Valor de mercado: Es el precio real al que se podría vender un inmueble en el mercado abierto, teniendo en cuenta la oferta y demanda actuales.

2) Valor fiscal: Este valor viene determinado por la Agencia Tributaria y se utiliza para calcular los impuestos relacionados con la compra, venta o herencia de un inmueble. Puede diferir bastante del valor de mercado real.

3) Valor catastral: Es una valoración administrativa realizada por el catastro municipal sobre cada inmueble. Se utiliza como base para calcular impuestos locales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Algunos factores como la ubicación, materiales de construcción y valor de mercado del inmueble influyen en su determinación.

¿Cuál es y cómo se calcula el valor fiscal de un inmueble?

Existen diversas fórmulas para poner precio a un inmueble y Hacienda tiene la suya. Conocer el valor fiscal de un inmueble es importante porque determinará los impuestos que vas a pagar por esa casa, entre otras cosas.

¿Qué es el valor fiscal de un inmueble?

El valor fiscal de una propiedad es el valor que la Agencia Tributaria (AEAT) asigna a los inmuebles y que después se utilizará para calcular los impuestos que habrá que pagar por la vivienda en caso de transmisión, como en una compra-venta o una herencia.

¿Cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda?

El valor fiscal es diferente al valor catastral de la vivienda y se calcula de forma distinta.

El valor fiscal de un inmueble está determinado por su valor de referencia de mercado, un dato que se calcula en la Dirección General del Catastro. Como su nombre indica, este valor de referencia de mercado procura estar lo más próximo al valor real de la vivienda en el mercado.

Antes de 2022, la Ley establecía que la base imponible para el pago de ITP/AJD, ISD e IRPF ganancias patrimoniales era el valor real. Correspondía a cada Comunidad Autónoma establecer cuál era el valor mínimo por debajo del cual se consideraba improbable realizar una operación de compraventa del inmueble. Cuando el valor declarado por el contribuyente era inferior a ese valor mínimo establecido, la Administración iniciaba un procedimiento de comprobación de valores.

A partir de enero de 2022, se unifica el criterio de cuantificación de este valor mínimo con la aparición del valor de referencia, un valor fijado por la Dirección General del Catastro con carácter anual de aplicación en todo el territorio nacional, salvo País Vasco y Navarra.

Este valor es de aplicación a inmuebles de uso residencial, almacén-estacionamiento (trasteros y garajes) y a fincas rústicas sin construcciones. La valoración para el cálculo de la base imponible del resto de inmuebles se rige por el mismo procedimiento que cada Comunidad utilizaba con anterioridad a enero de 2022 para determinar el valor mínimo a efectos fiscales.

Cuando el inmueble se encuentra dentro del ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro (uso residencial, garajes, trasteros o fincas rústicas) será el valor de referencia el utilizado como valor mínimo a efectos fiscales para el pago de ITP/AJD, ISD e IRPF ganancias patrimoniales. En el resto de tipologías de inmuebles (naves, locales, oficinas, fincas con construcción…), el valor mínimo a efectos fiscales lo seguirán calculando las Comunidades Autónomas con los criterios habituales utilizados con anterioridad a 2022.

El valor de referencia de Catastro o el valor mínimo a efectos fiscales, según corresponda en función del tipo de inmueble, es la base imponible mínima que la Administración entiende que el propietario debe declarar para el pago del impuesto sobre el inmueble. Si el precio de compraventa del inmueble es superior al valor mínimo o al valor de referencia establecido, será el precio de compraventa el que habrá que declarar a efectos fiscales. En el caso de herencias y donaciones se podrá declarar el valor de mercado si se considera que es superior al valor mínimo o al valor de referencia fijados.

Si el precio de una transmisión está por debajo del valor mínimo a escriturar la Administración podría exigir una liquidación complementaria.

Este nuevo valor de referencia no afecta a impuestos como el IBI o la imputación de rentas en IRPF, donde seguirá aplicándose como base del cálculo el valor catastral al igual que hasta ahora. Es decir, conviven dos valores calculados ambos por el Catastro: el valor catastral de siempre y el nuevo valor de referencia del mercado.

¿Cómo obtener el valor de referencia?

Se puede consultar el valor de referencia para una vivienda en el Catastro. Basta con entrar en el portal del Catastro e introducir dos datos del DNI o utilizar un certificado digital. En la siguiente pantalla piden la referencia catastral del inmueble, que puede ver en un recibo del IBI o buscando el inmueble que interese en la web del Catastro a través de la dirección (calle, número, etc.).

Este nuevo Valor de Referencia de Mercado se utiliza desde 2022 como base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones. Se supone que ha sido obtenido con referencias reales de mercado y ponderado conforme a la situación de su inmueble. Existe la posibilidad de descargarse una Memoria sobre su Valor de referencia, si dispone de certificado digital.

¿Cómo se lee la referencia catastral?

Cada uno de los 20 caracteres (números y letras) de la referencia catastral de un inmueble tiene un significado asignado por el Catastro. Para un bien inmueble urbano sería el siguiente:

-Los siete primeros dígitos hacen referencia a la ubicación del inmueble.

-Los siete dígitos siguientes identifican la hoja del plano catastral.

-Las siguientes cuatro cifras indican el inmueble dentro de la finca (por ejemplo el piso concreto dentro de un edificio).

- Los últimos dos caracteres son dos dígitos de control.

Para un bien inmueble rústico el significado de los 20 caracteres sería así:

- Los dos primeros números identifican la provincia.

-Los tres siguientes números se refieren al municipio.

-El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.

-Los tres siguientes dígitos identifican el polígono.

- Los cinco siguientes identifican la parcela dentro del polígono.

-Los cuatro números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.

-Los dos últimos son dígitos de control.

¿Y en los casos que no exista valor de referencia?

Para calcular el valor mínimo fiscal en los casos en los que no existe valor de referencia no existe un método único. Cada Comunidad Autónoma utiliza su propia metodología. Lo único que tienen en común es que utilizan los datos del inmueble consignados por Catastro (superficie, uso, antigüedad, estado de conservación, etc), de ahí la relevancia de que el contribuyente se asegure de que estos datos coincidan con la realidad inmobiliaria.

Lo mejor para conocer este valor mínimo a efectos fiscales es acceder a la web de la Consejería de Economía y Hacienda de cada Comunidad Autónoma y comprobar cuál es el criterio. En algunas Comunidades incluso se puede solicitar vía web una valoración previa. Es el caso de la Comunidad de Madrid, Castilla La Mancha, Castilla y León, Extremadura, Comunidad Valenciana, Islas Baleares o Galicia, por ejemplo.

Cuando no existe valor de referencia y solo se dispone de un valor mínimo a efectos fiscales, en la liquidación del impuesto se debe poner el precio declarado en la compraventa (ITP) o el valor de mercado (ISD). Si esta base imponible declarada es inferior al valor mínimo calculado por la administración, esta iniciará un proceso de comprobación de valores en el que es muy relevante aportar una valoración pericial contradictoria que justifique el valor de mercado del inmueble.

Por lo tanto, las operaciones de valoración suponen un momento esencial en la aplicación del tributo en cada caso concreto.

Este momento de la valoración adquiere especial importancia en aquellos casos en que la Ley contiene reglas de valoración que aluden a conceptos como el valor real o el valor de mercado. Por ello se han recogido en la LGT dos reglas para facilitar la tarea a los obligados tributarios en estos supuestos:

La primera de estas reglas es la relativa a la información sobre el valor de los inmuebles que vayan a ser objeto de transmisión o adquisición. Se contiene en el artículo 90. Esta regla será aplicable sólo en aquellos tributos que gravan las mencionadas operaciones. En nuestro actual sistema tributario, en el ITPAJD y en el ISD en la modalidad de adquisiciones lucrativas inter vivos (donaciones).

La base imponible en estos casos es el valor real del bien objeto de transmisión. Este valor debe ser declarado por el obligado tributario en su declaración o autoliquidación y está sujeto a comprobación por la Administración. Cuando el objeto que se plantea transmitir o donar sea un inmueble, se ofrece la posibilidad de consultar previamente su valor fiscal. De esta manera se puede calcular el coste fiscal de la operación. La consulta se formulará a la Administración encargada de la gestión del tributo.

En los casos la Administración competente será la de la Comunidad Autónoma en la que radique el inmuebles ya que estos tributos tienen la condición de cedidos y su gestión corresponde a la Comunidad Autónoma.

La consulta se formulará por escrito, mediante una solicitud que deberá presentarse antes de que haya cumplido el plazo para presentar la correspondiente autoliquidación o declaración. En el caso más común, el de compra de un inmueble, el plazo para presentar la autoliquidación de ITPAJD es de un mes desde la fecha de adquisición. Lo lógico, en estos casos, será presentar la solicitud antes de realizar la adquisición (o de elevarla a escritura pública).

La solicitud deberá indicar los datos de hecho y circunstancias relevantes del inmueble cuya valoración se solicita. También se incluirá (aunque la Ley no lo señala expresamente) el valor que el propio interesado entiende que tiene el inmueble. A la vista de la solicitud, la Administración responderá, indicando el valor fiscal del inmueble. El plazo para responder es de tres meses (art. 69.6 RGI).

Esta información tiene efectos vinculantes durante un plazo de tres meses. La Administración podrá, incluso con posterioridad a su respuesta, comprobar los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario. La Ley aclara que en el caso de que no se produzca contestación, ello no implicará que se tenga por bueno el valor propuesto por el interesado en su solicitud.

Como se ha mencionado las Administraciones a las que se dirigirá la solicitud de información deben ser las autonómicas, que son las que ejercen las competencias de gestión de los tributos en que la información surte efecto. Y en el ejercicio de estas competencias, dichas Administraciones pueden dictar normas que se extiendan a este extremo.

ACUERDOS PREVIOS DE VALORACIÓN

La segunda de las normas sobre asistencia en la valoración es la referida a los acuerdos previos de valoración relativos a rentas, productos, bienes, gastos y demás elementos determinantes de la deuda tributaria.

Esta regla tiene especial importancia respecto de operaciones que deben valorarse según el valor de mercado. Es lo que sucede en el Impuesto sobre Sociedades (y en el IRPF) en los supuestos de las llamadas operaciones vinculadas, que, en términos simplificados, pueden definirse como aquellas que se realizan entre sociedades (o entre sociedades y socios) relacionadas entre sí en términos que permiten pensar que los precios pueden ser establecidos de tal manera que los beneficios o las pérdidas sean atribuidos a cada sociedad del modo más conveniente para reducir el conjunto de la deuda tributaria global.

Para evitar esto, la Ley establece las operaciones entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor normal de mercado, entendiendo por tal el que se habría acordado entre agentes independientes en condiciones de libre competencia.

En estos casos es evidente la utilidad de establecer a priori unos criterios que permitan concretar caso por caso el valor de mercado de cada operación, de manera que éstos sean los aplicados y contabilizados por cada empresa, evitando la rectificación posterior por parte de la Administración y reduciendo, de esta manera, la litigiosidad.

La técnica para establecer estos criterios es la de los acuerdos previos de valoración. La misma situación puede presentarse en otros casos, como es el de la valoración de los gastos en proyectos de investigación y desarrollo, que tienen un tratamiento especial en el mismo Impuesto sobre Sociedades. Para el obligado tributario (la sociedad) puede ser importante conocer de antemano los criterios a emplear en la valoración de tales gastos y, a tal efecto, puede someter su propia propuesta a la Administración.

El contenido de la norma general, contenida en el artículo 91b LGT, en relación con estos acuerdos es el siguiente: el obligado tributario someterá un plan o propuesta de valoración de los elementos en cuestión; la Administración deberá dar su contestación, de aprobación o rechazo del plan, dentro de un plazo determinado (el que fije la normativa de cada tributo); la falta de contestación dentro del plazo supondrá la aceptación por parte de la Administración de la propuesta del obligado tributario.

Ahora bien, debemos tener en cuenta que no es un precepto de aplicación directa, sino que constituye una orientación para el propio legislador ordinario, para la Ley de cada tributo y, como es lógico, este legislador no se encuentra vinculado por lo que dice la LGT. De hecho, en uno de los casos más importantes en los que se pueden establecer acuerdos previos de valoración, el de las operaciones vinculadas de que hemos señalado, la norma reguladora (el art. 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades) se aparta de la regulación prevista en la LGT en un punto central: el silencio o falta de contestación a la propuesta del obligado tributario tiene el valor de desestimación de la propuesta.

REGLAS DE VALORACIÓN

Normativa: Art. 10 Ley Impuesto Patrimonio

Los bienes inmuebles tanto de naturaleza urbana como rústica deben valorarse en el Impuesto sobre el Patrimonio de acuerdo con las siguientes reglas:

Regla general de valoración

Los bienes inmuebles de naturaleza urbana o rústica, se computarán tomando como referencia el mayor valor de los tres siguientes:

a) El valor catastral consignado en el recibo correspondiente a 2021 del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

b) El valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, como, por ejemplo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Novedad 2021: con efectos de 11 de julio de 2021 se modifican las reglas de valoración de los bienes inmuebles para añadir como valor a tener en cuenta el “determinado” por la Administración a efectos de otros tributos, lo que implica incorporar como criterio de valoración para los inmuebles el valor de referencia previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Dicho valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro, de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, como resultado del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

Ahora bien, el valor de referencia afectará sólo a los inmuebles que se adquirieran a partir del 1 de enero de 2022, cuando dicho valor haya sido tomado como base imponible en el tributo que grave su adquisición (esto es, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Dichos valores de referencia individualizados estarán disponibles en la sede electrónica del Catastro en 2022. La citada sede ofrecerá también la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha.

c) El precio, contraprestación o valor de adquisición.

Dentro del "valor de adquisición" al que se refiere el artículo 10 .Uno de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, deben incluirse los “gastos y tributos inherentes a la transmisión” que hubieren sido satisfechos por el adquirente. Se trata de gastos y tributos “unidos por su naturaleza o inseparables” a la transmisión como tal. Ejemplo de los primeros serían los gastos de notaría y registro y, de los segundos el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), según los casos.

Por el contrario, para determinar el valor de los bienes inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio, conforme a la regla prevista en el artículo 10. Uno de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio, no cabe minorar dicho valor en el importe de las amortizaciones practicadas en el ámbito del IRPF.

¿Qué sucede si se escritura la transmisión de un inmueble por un valor inferior al mínimo fiscal?

Que en la escrituración se declare un valor inferior al mínimo fiscal o del valor de referencia en caso de que lo tenga no es lo importante a efectos fiscales. Lo importante es que a la hora de pagar los impuestos por la transmisión de ese inmueble (ITP/AJD, ISD o IRPF) el contribuyente tendrá que tener en cuenta en la declaración el valor mínimo a efectos fiscales que le corresponda (o valor de referencia si lo tiene).

A efectos legales, el derecho civil contempla que se pueda hacer efectivo cualquier acuerdo entre dos partes para la compraventa de un inmueble, incluso por debajo del valor catastral. Sin embargo, es necesario declarar la compraventa a efectos fiscales como mínimo por el valor de referencia, en el caso de que exista, para evitar sanciones de la Administración. En el caso de que no exista valor de referencia, considerar una base imponible por debajo del valor mínimo fiscal puede dar paso a la apertura de un procedimiento de comprobación de valores por parte de la Administración.

En ambos casos, aunque los procedimientos son diferentes, el contribuyente puede presentar alegaciones y/o pruebas técnicas para justificar que el valor declarado se corresponde con el valor de mercado del bien inmueble.

¿Se puede reclamar el valor fiscal de una vivienda?

Sí, es posible solicitar a la autoridad fiscal una revisión del valor asignado si consideras que no refleja correctamente aspectos como la antigüedad o el estado de conservación del inmueble. Esto permitirá ahorrar bastante dinero en los impuestos posteriores que toman como base este dato para calcular su importe.